Правильный выбор агентства недвижимости для совершения сделки по купле-продажи квартиры – не простая и важная задача. Несмотря на то, что многие потенциальные покупатели недвижимости ищут подходящий объект самостоятельно, все же более рациональным вариантом, с точки зрения экономии времени, сил, а главное — надежности сделки, можно назвать привлечение к процессу покупки квартиры профессиональных агентов. По сути, агентство недвижимости – это не просто организация, которая занимается поиском объектов по указанным параметрам. Его функции гораздо шире. Поэтому солидное агентство должно обеспечить юридическое сопровождение всей сделки, обеспечивая определенный уровень безопасности для обеих сторон.

Современный рынок буквально перенасыщен предложениями от риэлторских контор. Поэтому крайне важно не ошибиться в выборе. Иначе покупатель рискует остаться и без денег, и без желаемого жилья.

Подготовка к обращению в агентство
На первоначальном этапе поиска недвижимости следует четко определиться с тем, какую вы хотите купить квартиру. Это нужно для того, чтобы оценить вашу покупательскую способность, определить класс недвижимости и сузить выбор посредников, специализирующихся на операциях в данном сегменте рынка.

Итак, если вы решили обратиться в агентство для покупки квартиры, определитесь со следующими моментами:

Сколько приблизительно должна стоить ваша будущая квартира?
Какой район города наиболее предпочтителен для вас?
Какая этажность дома и расположение квартиры вас интересует?
Сколько комнат и какого типа должно быть в квартире?
Какие еще требования вы предъявляете к квартире?
Также желательно иметь хотя бы минимальное представление о том, как осуществляется поиск вариантов, какие документы необходимы для сделки и как они проверяются, как организовывается и проходит купля-продажа, включая процедуры регистрации перехода прав и передачу денег. Это позволит успешно контролировать работу вашего представителя и повысит результативность всех участников операции. Помните также, что риэлтор не является субъектом сделки купли-продажи, поэтому в отличие от продавца и покупателя недвижимости не несет судебную ответственность за допущенные ошибки. Его профессиональная деятельность законодательно не регламентируется и не лицензируется.

Подписывая договор услуг с агентством недвижимости и договор купли-продажи с продавцом квартиры, вы фактически участвуете в двух разных сделках. После регистрации прав и подписания акта приемки-передачи квартиры услуги агентства считаются выполненными, но это не означает, что ваши права на купленное жилье не могут быть оспорены в суде. Поэтому, отдавая комиссионные своему представителю, вы должны быть уверены, что все необходимые работы выполнены в полном объеме, а это не столько поиск и подбор квартиры, сколько ее проверка и грамотное оформление договора.

В идеальном варианте, отправляясь в агентство недвижимости, предварительно проконсультируйтесь с юристом, узнав у него ключевые особенности работы риэлторов. Также экспертизе подлежит договор услуг с агентством. Прибегайте к услугам юриста всякий раз, как возникает необходимость получить разъяснения в процессе подготовки и проведения сделки купли-продажи.

Агентство недвижимости как бизнес
В большинстве случаев при поиске агентства недвижимости люди руководствуются принципом «Чем больше рекламы, тем надежнее фирма». Это одна из наиболее распространенных ошибок, которую допускают потенциальные покупатели. Размеры рекламной кампании и соответствующие бюджеты говорят лишь об амбициозности руководителей, об усилиях, направленных на поддержку роста бизнеса.

Крупным и ориентированным на рост организациям требуется мощная рекламная поддержка. Но покупатель — не сотрудник такой компании, ему не нужно чувство сопричастности к великой корпорации, его требования — незыблемость прав на приобретаемую квартиру. А это дает не внешний лоск современного офиса и не громкие рекламные слоганы, а кропотливая работа рядовых сотрудников и юридическое сопровождение сделки.

Часто такие очевидные вещи не находят понимания ни у клиентов агентств, ни у руководства — при ориентации только на рост теряется суть услуги и к риэлторам их менеджеры начинают предъявлять иные требования. Бизнес становится потогонным, за планом теряется сам человек.

По внешним признакам очень сложно определить надежность посредника с точки зрения его отношения к потребностям клиента — можно лишь составить представление об успешности бизнеса, что не одно и тоже. Переходя из офиса в офис вы услышите примерно одинаковые речи, вам могут предлагаться одинаковые договоры услуг, а офисы и его сотрудники будут соответствовать стандартам корпоративной культуры.

Попытайтесь «помучить» представителя компании, попросите его отдать вам договор для экспертизы, пусть расскажет о том, что конкретно агентство собирается для вас сделать и какими ресурсами оно располагает, потребуйте встречи с юристом компании. Риэлтор должен быть внимателен, вежлив и терпелив в общении, компетентен и аккуратен в правовых вопросах. Узнайте, как давно он работает в отрасли и в данной фирме в частности. Агентство должно быть достаточно известным, чтобы беспокоиться о своей репутации. Наведите как можно больше справок о нем. Постарайтесь получить рекомендации. Узнайте, как много клиентов они сопровождают в настоящий момент, как фактически интересы клиентов представлены в специализированных изданиях — где и в каком объеме рекламируются объявления. Руководствуйтесь в своем выборе правилом «золотой середины» - молодые и не большие компании, даже если создавались опытными риэлторами, имеют мало административного опыта, слабую юридическую поддержку и не большие бюджеты, крупные же компании часто подменяют цели, превращая решение ваших проблем в конвейерное производство.

Критерии выбора агентства
Предположим, что вы определили для себя несколько компаний, в которые хотите обратиться. Это значит, что пришло время сопоставить преимущества и недостатки нескольких из них, чтобы в конечном итоге остановиться на одном посреднике. На что следует в первую очередь обращать внимание?

Известность компании. Стабильная реклама агентства свидетельствует о его постоянном присутствии на рынке. Важно и то, насколько креативно подается рекламный материал. Если фирма может себе позволить обратиться в хорошее рекламное агентство, то это прямо говорит о том, что ее деятельность успешна.

Имидж агентства. Имидж компании формируют многие факторы. Это и внешнее оформление офиса, и внешний вид сотрудников, и оригинальность рекламы, и отзывы бывших клиентов. Если, зайдя в офис агентства, вы видите суетливую обстановку, старую компьютерную технику, обшарпанные стулья для клиентов и не самых опрятных работников – бегите. Если в этой фирме не могут организовать даже себя, если руководство совершенно не беспокоится о том, куда придет клиент, значит, профессионально решить такую сложную задачу, как покупка квартиры, здесь точно не смогут. Также имидж компании может подтвердить членство в объединениях риэлторов и прочих общественных организациях.

Опыт работы. Если по всем вышеописанным параметрам компания вас устроила, сосредоточьтесь на чрезвычайно важном аспекте – опыте работы сотрудников агентства. Естественно, сама риэлторская контора может присутствовать на рынке не один год. Но, если опыта работы нет у конкретных риэлторов, то успешность заключения сделки можно поставить под сомнение. Ведь не исключено, что за годы существования фирмы в коллективе наблюдалась текучка кадров. А новички практически никогда не могут достойно конкурировать с маститыми брокерами.

Сертификаты и дипломы агентства. В солидной риэлторской компании вам никогда не откажут в предоставлении копии регистрационных и уставных документов, дипломов, подтверждающих качество работы фирмы, сертификатов, выданных независимыми общественными организациями. Скажем больше, если риэлторам нечего стыдиться, то они сами проявят инициативу и ознакомят клиента с перечисленными документами и даже предметно покажут, какие сделки в последнее время сопровождала компания.

Стоимость услуг. Спецификой отечественного рынка является то, что у нас услуги риэлторов оплачивает покупатель жилья, а в западных странах это обычно делает продавец. Если вы планируете купить квартиру в Москве или другом крупном городе, то вариантов по стоимости услуг риэлторов сможете найти огромное количество. Важно помнить, что дорого - это не всегда хорошо. То же самое можно сказать и об откровенно демпинговых ценах, которые предлагают некоторые агентства. Очень низкая стоимость услуг должна настораживать.

Выбирая между несколькими ценовыми предложениями, проанализируйте также тот спектр услуг, который предполагает заявленная агентством цена.

Рекомендации третьих лиц. Конечно, мнения друзей или родственников для человека крайне важны. Поэтому, если кто-то из близких людей лично сотрудничал с агентством недвижимости и рекомендует его с наилучшей стороны, прислушайтесь к мнению человека, потому что реальным показателем надежности риэлторской компании являются успешно выполненные сделки. Помимо этого, рекомендации можно поискать в Интернете, у знакомых юристов или нотариусов, в специализированных общественных организациях.

История компании. Незапятнанная репутация компании может оказаться лишь видимым рекламным трюком. Чтобы основательно разобраться в том, имеются ли серьезные просчеты в работе конкретного агентства, следует изучить его историю. Поэтому обязательно почитайте материалы тематических форумов, поищите отзывы клиентов, которые обслуживались в агентстве, посетите дирекцию объединений риэлторов, в которой дадут квалифицированную оценку деятельности компании, основываясь на данных внутреннего комитета по защите прав потребителей.

Как выбрать конкретного риэлтора?
Предположим, что выбор агентства завершен. Теперь приступим к не менее важному этапу – подбору риэлтора, который лично будет работать с вами, представлять ваши интересы, искать объекты и т.д. Учитывая это, вы должны выбирать конкретного специалиста, оценив личностные и профессиональные характеристики человека. Хороший риэлтор должен:

разбираться в специфике рынка недвижимости;
понимать требования и пожелания клиента;
быть хорошим психологом;
профессионально вести переговоры;
быть коммуникабельным, но не болтливым;
не выдавать лишней информации;
быть компетентным в вопросах оценки и просмотра объектов;
прекрасно разбираться в технологии сделки;
иметь глубокие знания правовых основ операций и природы собственности на вторичном рынке;
иметь успешный опыт заключения сделок.
Деловые отношения с посредником при покупке недвижимости
Официальное сотрудничество с компанией-посредником при покупке жилья начинается с момента подписания договора, в котором учтены интересы клиента и агентства. Этот документ декларирует обязательства риэлторской фирмы перед клиентом, а также обязательства клиента перед компанией. Если они не будут выполнены в полном объеме, то пострадавшая сторона имеет законное право требовать возмещения убытков.

Даже если вы всецело доверяете сотрудникам выбранного агентства, все равно настаивайте на том, чтобы в договоре было прописано условие равной ответственности сторон. Чтобы грамотно оформить это условие, следует привлечь к подписанию соглашения квалифицированного юриста.

Не забудьте предусмотреть в соглашении с компанией-посредником перечень обязательств агентства, за которые оно несет ответственность. К примеру, это касается юридической экспертизы документов на приобретаемую квартиру — не достаточно только упомянуть, что такая проверка осуществляется, надо подробно ее регламентировать — что и как конкретно проверяется. В договоре не должны быть только общие слова, четко указывается — из чего состоят обязанности, как они осуществляются и как принимаются.

Обратите внимание, клиент должен подписывать соглашение не с самим риэлтором, а с фирмой. Это значит, что на договоре должна стоять личная подпись первого лица фирмы и печать организации. Агент – это лишь исполнитель обязательств, которые взяла на себя компания.

Обязательства агентств
Стандартный перечень услуг, предоставляемых агентствами недвижимости, включает:

представление заявки клиента на рынке недвижимости согласно согласованному рекламному бюджету;
ведение переговоров с контрагентами;
поиск объектов по указанным параметрам;
проверку истории квартиры;
планирование деталей сделки;
организацию процедуры передачи задатка;
подготовку и сбор всех необходимых документов для сделки;
осуществление экспертной юридической оценки предстоящей сделки;
юридическое сопровождение самой сделки;
подача регулярных отчетов о ходе выполнения работ.
Поэтапные функции агентства
Риэлторские агентства по сути занимаются тем, что экономят время клиента. Если вы планируете купить квартиру, то риэлтор должен выезжать на объект со специальным бланком осмотра. В нем описывается реальное состояние квартиры для ознакомления потенциального покупателя. Зафиксированной информации должно быть достаточно для того, чтобы клиент смог оценить объект дистанционно.

Если риэлтор «возит» вас по всем объектам, практически не фильтруя предложения продавцов, лучше откажитесь от его услуг. Во-первых, такой агент не сэкономит ваше время. Во-вторых, он явно демонстрирует неуверенность в своей компетенции, а значит, полагаться на него нельзя и на дальнейших этапах сотрудничества.

Когда объект покупки согласован, риэлтор должен проверить правоустанавливающие документы у продавца, проследить всю историю квартиры с момента возникновения права собственности, выяснить, не нарушились ли ранее права граждан, как собственников, так и зарегистрированных по адресу, сколько лиц в настоящий момент прописано на квартирной площади и есть ли среди них несовершеннолетние дети, в последнем случае обеспечить получение согласие органов опеки и проконтролировать соблюдение условий их согласия.

После установления всех условий сделки между продавцом и покупателем обычно происходит подписание предварительного договора и передача задатка (или аванса). В первую очередь обратите внимание на размер задатка. Обычно это не более 5% от суммы сделки.

Во вторых надо знать суть задатка. Задаток или аванс несут в себе психологический фактор, это подтверждение намерений сторон осуществить сделку. Так спокойнее и риэлтору — проделано много работы и никто не хочет, чтобы сделка вдруг сорвалась. Несмотря на то, что могут сказать вам агенты или что описывается в предварительном договоре при передаче задатка, на самом деле с юридической точки зрения задаток на этапе переговоров и подготовке к сделке не применим. Так как задаток — это всегда обеспечение существующей сделки, а основной договор еще не подписан. Поэтому с точки зрения суда «задаток» в данном случае будет считаться авансом, поэтому он всегда подлежит возврату покупателю если сделка не состоялась, причем не важно, по чьей инициативе это произошло.

Кроме того, аванс, то есть задаток, должен передаваться непосредственно в руки продавцу, и при этом сторона продавца должна предоставить расписку о получении денежных средств. Если риэлтор просит предоставить аванс ему без присутствия продавца, тогда обязательно учитывайте следующие особенности:

между вами и риэлторской компанией должен быть подписан агентский договор, а не просто договор оказания услуг;
расписку о получении средств должен подписывать не риэлтор, а руководитель компании, с которой вы заключили соглашение.
Когда эти требования не выполняются, может случиться так, что ни риэлтора, ни уплаченных денег вы больше никогда не увидите. Кроме того, когда задаток передают через агента, то часто риэлторы «наваривают» на своих услугах еще 2-3% от стоимости сделки за счет взимания оплаты с продавца. Если размышлять логично, то можно предположить, что именно 2-3% от стартовой цены продавец мог бы уступить вам во время торгов.

После подписания предварительного договора и передачи аванса происходит стадия сбора всех необходимых для регистрации сделки документов. Анализ сделки на юридические подводные камни делается до принятия решения о покупке, но на заключительной стадии часть справок необходимо бывает обновить, так как они имеют малый срок действия - всего один месяц.

Когда весь комплект бумаг готов, стороны подписывают договор купли-продажи, который не считается действующим до момента государственной регистрации. К договору предъявляются соответствующие требования и он должен быть грамотно составлен. Желательно дополнительно проект договора отдать на проверку независимому юристу, так как в нем необходимо максимально четко сформулировать права и обязанности сторон, порядок и состав процедур, а также ответственность и последствия их не соблюдения.

После подписания купчей риэлтор организовывает схему передачи денег. Чаще всего применяется схема с использованием депозитных ячеек в банке. Реже — безналичная форма.

Кратко схему оплаты квартиры можно изложить следующим образом. Оформляется два договора аренды депозитных ячеек. Одна арендуется покупателем, вторая — продавцом. В первую ячейку кладутся пересчитанные и проверенные купюры, ключ от нее хранится у покупателя, а в момент получения зарегистрированного Росреестром договора и свидетельства о госрегистрации перехода прав ключ отдается продавцу. Во вторую ячейку закладывается расписка в получении денег и акт приемки-передачи квартиры. Ключ, соответственно, также передается после получения зарегистрированных документов, но уже от продавца покупателю.

Таким образом, после регистрации продавец со своим экземпляром договора идет в банк и вынимает деньги, а покупатель — забирает расписку и акт. Если регистрация не состоялась, то через определенный в договоре аренды ячейки период времени стороны получают доступ к своим ячейкам и забирают ранее ими положенное. Задача банка — закрыть доступ к ячейке для арендатора на определенный период времени, предоставив другой стороне доступ при условии предъявления ею соответствующих документов (в данном случае — договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации).

После благополучного разрешения всех упомянутых процедур функции риэлтора прекращаются, агентство и его клиент оформляют акт сдачи-приемки выполненных работ.

Частичное привлечение агентств недвижимости
Сегодня довольно распространенной практикой является обращение потенциального покупателя в агентство недвижимости лишь на определенном этапе подготовки или оформления сделки. В частности, риэлторские компании за определенную плату могут изучить историю квартиры, выяснить особенности объекта, установить количество прописанных граждан и юридических собственников объекта, выяснить, не числится ли за квартирой финансовый долг и нет ли ограничений (обременений) прав собственности.

Целесообразность обращения к риэлторам для проверки истории квартиры не оспаривается, поскольку эта работа предполагает выяснение и изучение данных домовой книги в дирекции единого заказчика, а также информации, хранимой в государственном реестре прав на недвижимое имущество Федеральной регистрационной службы. Таким образом можно узнать, кто проживал в квартире в течение всего времени, кто приватизировал жилье, куда выехали бывшие жильцы. Это большой и ответственный объем работ, в силу множества юридических нюансов он сложен для не подготовленного гражданина и делать такую проверку самостоятельно не рекомендуется.

Если в ходе проверки риэлторы выяснили, что в квартире ранее были прописаны лица, которые на данный момент проходят срочную службу в армии или находятся в местах лишения свободы, тогда от покупки этого жилья лучше отказаться. По возвращении эти жильцы смогут снова прописаться в квартире на абсолютно законных основаниях.

Если вы обладаете достаточным количеством времени для самостоятельного поиска квартиры, тогда можете привлекать риэлторов для выполнения специфических видов работы. Так, агентство недвижимости может заняться подготовкой всех необходимых документов для заключения сделки и проверить юридическую достоверность правоустанавливающих документов, предъявленных продавцом.

Меры предосторожности в работе с агентствами
Несмотря на то, что в таком серьезном деле, как покупка жилья, нужно везде перестраховываться, что приводит к росту разнообразных бумаг, лучше не подписывайте ненужных документов. К их числу можно отнести гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ якобы обеспечивает потенциальному покупателю то, что продавец не поднимет цену на оговариваемый объект. Тем не менее, никакой юридической силы он фактически не имеет, поскольку подписывается между покупателем и агентством, а продавец как обязывающаяся сторона при этом вообще не фигурирует.

В процесс подготовки сделки, ее проведения и регистрации вас будут просить выдать одну или несколько доверенностей на право представления. Доверенность заверяется как правило нотариально, в ней описывается от кого и кому она выдана, объем полномочий, право передоверия. Никогда не делегируйте права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, способные нанести вам невосполнимый вред.

Если вам предлагают подписать не совсем понятный для вас документ, не бойтесь взять тайм-аут для консультации со сторонним юристом. И главное – всегда читайте то, что подписываете, даже если вам придется потратить на это полдня.

Помните, что грамотно построив сотрудничество с агентством недвижимости, вы сможете не только быстро и безопасно купить квартиру, но и сэкономить при этом деньги.

Отредактировано Жора (2014-01-16 17:53:37)